Существует распространённое заблуждение, будто при уступке прав требования на квартиру в строящемся доме налог на доходы платить не нужно, поскольку формального объекта недвижимости ещё не существует. Давайте разберёмся, насколько это утверждение соответствует действительности и каковы реальные налоговые обязательства.
На самом деле, законодательство чётко трактует доход от переуступки прав как прибыль, подлежащую налогообложению. Если вы продали свои права по договору цессии дороже, чем приобрели, у вас возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В следующем после продажи году, до 30 апреля, необходимо подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Важное право налогоплательщика — уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов, понесённых при первоначальном приобретении этих прав (например, на сумму уплаченного по договору долевого участия).
Как рассчитать налог: разбор на примере
Рассмотрим конкретную ситуацию для наглядности. Предположим, в 2021 году Пётр приобрёл квартиру в новостройке по договору долевого участия за 10 миллионов рублей. В 2022 году, ещё до получения ключей, он переуступил свои права на эту квартиру новому покупателю за 15 миллионов рублей.
Его доход от сделки составил 15 млн руб. Однако для расчёта налога он вправе применить налоговый вычет в размере фактических расходов — 10 млн руб. Таким образом, налогооблагаемая база (прибыль) будет равна 5 млн рублей (15 млн - 10 млн), а не полной сумме сделки.
Крайне важно своевременно подать декларацию и заявить о своём праве на вычет. В противном случае налоговая служба может расценить всю сумму полученного дохода (15 млн руб.) как подлежащую налогообложению, что приведёт к значительной переплате.
Ставка НДФЛ для резидентов РФ при продаже имущества составляет 13%. Посчитаем разницу:
а) Налог с полной суммы дохода (без вычета): 15 000 000 * 0,13 = 1 950 000 рублей.
б) Налог с учётом расходов на покупку: 5 000 000 * 0,13 = 650 000 рублей.
Экономия от правильного оформления вычета составит 1 300 000 рублей. Это наглядно показывает важность грамотного подхода к декларированию дохода.
Риски занижения цены в договоре
Некоторые продавцы, желая избежать налога, идут на рискованную схему: указывают в договоре уступки не реальную цену продажи, а первоначальную стоимость покупки. Формально прибыль (разница между доходом и расходом) в этом случае равна нулю, и платить налог якобы не с чего.
Однако такая «хитрость» сопряжена с высокими рисками. Налоговые органы активно проверяют сделки с недвижимостью на предмет соответствия рыночным ценам. Если инспекция выявит факт занижения стоимости и докажет, что реальный доход был выше, последствия будут серьёзными.
Владельцу не только доначислят налог со всей суммы реального дохода, но и наложат штраф.
Обратите внимание: Как предотвратить запотевание окон в автомобиле.
Согласно Налоговому кодексу, штраф за неуплату налога составляет 20% от неуплаченной суммы, а в случае умысла — 40%.Последствия для недобросовестного продавца
Вернёмся к нашему примеру. Если налоговая обнаружит, что Пётр продал права не за 10, а за 15 миллионов рублей и скрыл этот доход, ему грозит:
1) Доначисление налога: 15 000 000 * 0,13 = 1 950 000 рублей.
2) Штраф (например, 20% от неуплаченной суммы): 1 950 000 * 0,20 = 390 000 рублей.
3) Пеня за каждый день просрочки платежа.
Итого общая сумма финансовых потерь может превысить 2,3 млн рублей, против законных 650 тысяч. Выгода от честного декларирования очевидна.
Ключевые выводы
Налог при переуступке прав требования на недвижимость — это реальная обязанность, избежать которую законным путём невозможно. Правильный подход — не пытаться скрыть доход, а грамотно его задекларировать, использовав все положенные вычеты. Это минимизирует налоговую нагрузку. Попытки обмана фискальные органы часто раскрывают, а финансовые и юридические последствия таких действий многократно перевешивают мнимую экономию.
Бесплатная помощь подбора квартир в новостройках Москвы тел:+7(999)918-35-75
Участвуем в закрытых продажах, продаем инвестиционную недвижимость. Подберем квартиру как для комфортной жизни или для выгодного вложения денег, для сдачи в аренду или для перепродажи.
Подписывайся в раздел чтобы не пропустить актуальные новости и горячие предложения.
Другие наши статьи:
Как заработать на недвижимости за 3 дня? Флиппинг стратегия
Падение цен на недвижимость. Реакция Москвы
ЦБ проверит ваши переводы на карту! И другие финансовые новости
Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве. Часть 2
Как продать квартиру самостоятельно без риэлтора в Москве? Часть 1
Электронная регистрация сделки по недвижимости. Плюсы, минусы, этапы
Как правильно гасить ипотеку?
Как ВЫГОДНО взять ипотеку?
#недвижимость #инвестиции #жилье #квартира #дом #налоги #лайфхак #бюджет #как сэкономить деньги
Больше интересных статей здесь: Лайфхак.
Источник статьи: Нужно ли платить налог при переуступке прав третьему лицу.
